Hva innebærer det at en bygning er fredet, formelt vernet eller lokalt listeført?

fredetbygg.jpg

Tekst: høyskolelektor Thorunn Falkanger, BI /  Foto: Riksantikvaren

Dersom en bygning faller inn under definisjonen av et kulturminne, kan ombyggingsmulighetene være begrenset. Hva som er et kulturminne fremgår av kulturminneloven § 2: "Med kulturminner menes alle spor etter menneskelig virksomhet i vårt  fysiske  miljø,  herunder lokaliteter det knytter seg historiske hendelser, tro eller tradisjon  til". Alt som er menneskeskapt er naturligvis ikke verneverdig eller bevaringsverdig. Ofte vil det være eldre bygninger, men også nyere bygninger kan gå inn under definisjonen. Det kan være eksteriøret, interiøret eller omgivelsene rundt som tilsier at det foreligger kulturminne. Et kulturminne kan være formelt fredet etter kulturminneloven (kategori 1), eller formelt vernet etter plan- og bygningsloven (kategori 2), eller lokalt listeført (kategori 3). Kategoriseringen fra 1-3 er det undertegnede som har gjort.

Bygning som er fredet etter kulturminneloven (kategori 1). Det er ca. 6000 bygninger som er fredet etter kulturminneloven. De mest verneverdige kulturminnene er av nasjonal betydning. Disse fredes først og fremst etter kulturminneloven.

Kulturminneloven og de fredningsbestemmelsene som treffes i medhold av denne, legger rammer for hva den enkelte eieren kan foreta seg. Et kulturminne kan være fredet direkte i kraft av loven eller forskrifter til denne. Eiendomsaktører må være oppmerksomme på at en bygning kan være midlertidig fredet. Fredningen innebærer at alle endringer som går utover vanlig, jevnt vedlikehold, må godkjennes av vedkommende myndighet etter kml. § 8 eller § 15 a. Det vil i praksis si at det må søkes om tillatelse for større reparasjoner og for endringer. Eieren kan søke om dispensasjon fra vedtak om fredning eller fredningsbestemmelser, og kulturvernmyndighetene vil på denne bakgrunn beslutte om tiltaket vil være forenlig med fredningens formål eller hva som må gjøres for at tiltaket kan godtas.

I særlige tilfelle kan det gjøres unntak fra vedtak om fredning og fredningsbestemmelser for tiltak som ikke medfører vesentlig inngrep i det fredede kulturminnet. Begge vilkårene må være oppfylt for at dispensasjon kan gis; hvis ikke må eventuelt fredningsvedtaket oppheves eller endres.

Eksempler på tilfeller hvor det gis dispensasjon er fornyelse av våtrom og kjøkken. Andre tiltak kan være brannsikringstiltak, istandsetting og restaurering og tilbakeføring til opprinnelig utseende. Tiltak som innebærer et vesentlig inngrep og som det derfor ikke gis dispensasjon til, kan være rivning av hele eller vesentlige deler av byggverk, flytting av et byggverk, større tilbygg og større endringer i bygningskonstruksjonen.

Kulturminneloven forvaltes av Riksantikvaren. Forvaltningsansvaret for fredede bygg etter 1650 er delegert til fylkeskommunens kulturminneavdeling. I Oslo er forvaltningsansvaret delegert til Byantikvaren. De mest kjente fredede bygningene er vel Bryggen i Bergen og stavkirkene med Urnes i spissen. Av bygg fra nyere tid nevnes Ekebergrestauranten i Oslo. Flere bolighus er også fredet etter kulturminneloven - både fra eldre og nyere tid.

Bygning som er formelt vernet etter plan- og bygningsloven (kategori 2). Hvor mange bygninger som er vernet etter plan- og bygningsloven, finnes det ingen oversikt over. Men det er et langt større tall enn etter kulturminneloven.

Det er ofte kulturminner av regional eller lokal verdi som sikres gjennom plan- og bygningsloven. Arealdelen i kommuneplanen og reguleringsplanen kan gi bestemmelser. Særlig er det reguleringsplan med hensynssone bevaring som er av interesse. For slike eiendommer vil reguleringsplanen sette skranker for hva som er tillatt.

Plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 6 gir adgang til å «Sikre verneverdier i bygninger og andre kulturminner, og kulturmiljøer, herunder vern av fasade, materialbruk og interiør». Hvilken rådighet som er tillatt over en vernet bygning, presiseres nærmere i reguleringsbestemmelsene. Det kan for eksempel være tillatt å foreta ombygging, såfremt eksteriøret blir uforandret. Hvis det heter at fasaden er vernet, vil det innebære et forbud mot enhver fysisk endring - vinduer, farge, nye skilt osv.

Det kan gis dispensasjon fra planer og planbestemmelser etter plan- og bygningsloven kap. 19. Dispensasjon kan bare gis hvis fordelene som dermed oppnås, er klart større enn ulempene. Dispensasjonen endrer ikke selve planen, men er bare en tillatelse til å fravike den i det aktuelle tilfellet. Plan- og bygningsloven forvaltes av kommunen. Som hovedregel ligger myndigheten til å gi dispensasjon hos kommunen.

Ombygging vil ofte kreve at det søkes kommunen om dispensasjon. Det fremstår som lettere å få dispensasjon etter plan- og bygningsloven enn etter kulturminneloven.

Eksempler på bygninger som er vernet i henhold til kategori 2 er bygninger i Vålerenggata i Oslo og på Lyngør.

Bygning som er lokalt listeført (kategori 3). I tillegg til lovene som direkte verner kulturelle verdier knyttet til bygninger, har vi en særlig ordning med «listeføring», det vil si at det lokalt føres lister over bygninger som anses verneverdige.

Dette er en kategori som ikke har egen lovhjemmel, og det finnes heller ikke regler som direkte sier noe om rettsvirkninger av at bygget er lokalt listeført.

Listeføring er en måte å markere at bygget er verneverdig. Eksempel på slike lister er Gul liste ført av Byantikvaren i Oslo. Den inneholder bygninger som etter antikvarens faglige vurdering er verneverdige uten at de er formelt fredet eller vernet. Gul liste omfatter imidlertid også fredede bygninger etter kulturminneloven og vernede bygninger etter plan- og bygningsloven. Flere kommuner har også egne lister, men ikke mange av disse er elektroniske. Trondheim kommune har en liste som kalles Aktsomhetskart kulturminner. De fleste verneverdige kulturminner er ifølge Riksantikvaren de som er lokalt listeført. For eksempel er en del bygninger i Vålerenggata i Oslo som ikke er vernet etter plan- og bygningsloven, lokalt listeført.

Selv om kulturminner som er oppført i lister av ulike slag ikke har formelt vern, kan listeføringen ha stor betydning, for eksempel når kommunen skal treffe avgjørelse i sak om byggesøknad eller rivningssøknad. Søknaden vil kunne bli avslått med for eksempel henvisning til plan- og bygningsloven § 29-2 om visuelle kvaliteter, § 31-1 om bygninger med kulturell verdi og § 13-1 om midlertidig forbud mot tiltak.

Bygning som er SEFRAK-registrert.SEFRAK (Sekretariatet For Registrering av faste Kulturminne i Noreg) er et nasjonalt register over eldre bygninger og andre kulturminner, bygd før 1900. I Finnmark før 1945. Bygningene er kartfestet, oppmålt og fotografert, og hvert objekt har et eget skjema.

Cirka 515000 bygninger er SEFRAK-registrerte. Det at en bygning er SEFRAK-registrert betyr ikke at bygningen har et formelt vern. Registreringen indikerer imidlertid at bygningen kan ha verneverdi. Mange kommuner har derfor rutiner i sin saksbehandling hvor de vurderer kulturminneverdien i saker som berører SEFRAK-bygninger.

 

Nyttige kilder

SEFRAK-registeret. Det opprinnelige SEFRAK-registeret er ikke lenger et eget register, men eiendommer som er SEFRAK-registrert vil fremgå av matrikkelen i Kartverkets eiendomsregister. www.seeiendom.no

Seeiendom.no Dette er en tjeneste fra Statens Kartverk. Alle har nå gratis innsyn i grunnboken gjennom "Se eiendom". På hver enkelt eiendom finnes blant annet informasjon om det er registrert kulturminne etter kulturminneloven (kategori 1). Videre vil det stå om eiendommen er SEFRAK-registrert.

Kulturminnesok.no gir en oversikt over kulturminne i Norge og driftes av Riksantikvaren. Kulturminnesøk skal gi informasjon om kulturminner i de tre ulike kategoriene. Alle fredede bygninger ligger inne i databasen. For den øvrige delen av landet er det Oslo kommune som er oppdatert vedrørende alle de tre kategoriene.

Kulturminnesøk App.  Appen viser informasjon fra Kulturminnes0k om kulturminner i Norge.

Askeladden er først og fremst et verktøy for kulturminneforvaltningen.

Grunnbok og matrikkel. Automatisk fredning og fredningsvedtak skal tinglyses. Det vil ikke gå frem av grunnboken at eiendommen er vernet etter plan- og bygningsloven eller lokalt listeført. I matrikkelen vil det være opplysninger om eiendommen er SEFRAK-registrert.

lnfoland.no Her vises informasjon om kultur-minner som er registrert i grunnboken og matrikkelen.

Miljøstatus.no På denne siden kan det søkes opp hvilke eiendommer som er SEFRAK-registrert.

Gul liste er et register over bygninger i Oslo fra de tre ulike kategoriene. http://riksantikvaren.maps.arcgis.com/apps/OnePane/basicviewer/index.html?appid=669c06154f134c4d80618413e412d936

Fylkeskommunen. Kulturminneavdelingene i den enkelte fylkeskommune har oversikt over alle fredete bygninger innenfor fylkeskommunen og har forvaltningsansvaret for disse. Kommunene plikter etter kulturminneloven § 25 annet ledd å sende søknader om riving og vesentlig endring av ikke fredet byggverk eller anlegg oppført før 1850 til fylkeskommunen og har i visse tilfelle særlig meldeplikt når vedtak for slike bygg og anlegg fattes.

Kommunen. Den enkelte kommune med oversikt over de ulike kategoriene.

 

Artikkelen er tidligere publisert i fagbladet Eiendomsmegleren nr. 12-2014.

 


Sist oppdatert 03/12/2015