Oftenesdommen – nytt nivå på bøter etter plan- og bygningsloven

Høyesterett avsa 10. januar 2011 dom i den såkalt Oftenessaken. Agder lagmannsrett hadde fastsatt boten til 500 000 kroner og Høyesterett forkastet anken over straffeutmålingen. Det er aldri tidligere utmålt en så høy bot i sak etter plan- og bygningsloven.

Av Politiadvokat Arne Kjønstad, Agder politidistrikt

Bøtenivået ved ulovlig bygging har ikke vært behandlet av Høyesterett siden avgjørelsen i Rt 1983 s. 306. Denne artikkelen dreier seg om sakens faktum. Høyesteretts dom er nærmere omtalt på side 41 i bladet.

 

Byggesøknaden, tillatelsen

Byggherren søkte vinteren 2007 om å føre opp en fritidsbolig med et bruksareal på 93 m2 på Ofteneset i Søgne kommune. Eiendommen ligger i sterkt skrånet terreng ved sjøen. Området er etter reguleringsplanen fra 1991 regulert til fritidsbebyggelse. Av reguleringsplanen fremgår det at bebyggelsen kun skal være i en etasje og ha saltak, samt at brutto gulvareal ikke skal overstige 100 m2 per tomt.

Byggherrens byggesøknad og all annen korrespondanse med kommunen var gjennomsyret av at byggherren ønsket så små terrenginngrep som mulig. Av den grunn ble det søkt om dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelse om at bebyggelsen kun skulle ha én etasje. Det ble argumentert med at en to etasjes hytte i «splitlevel» stil ville gi mindre terrenginngrep enn en hytte på én flate. Dette ble underbygget ved at en ikke ville sprengt flatt ved en slik løsning, men sprenge i terrasser. Kommunen kjøpte argumentasjonen, og det ble gitt dispensasjon. På nordsiden av hytten ble det gitt godkjennelse til at det kunne sprenges ut til et kloakkanlegg. Da anleggsarbeidene begynte høsten 2007 ble hyttetomten sprengt flatt, og et areal på ca. 200 m2 på sørsiden av hyttetomta ble også sprengt flatt. Entreprenøren som foretok sprengningsarbeidene, har opplyst at det ble sprengt ut ca. 2 000 m3 fast fjellmasse.

 

De ulovlige tiltakene

I dommen er det lagt til grunn at ca. 1 500 m3 av fjellmassen var sprengt ut uten tillatelse. De øvrige ca. 500 m3 var fjellmasse som det var nødvendig å ta ut i forbindelse med en normal utsprengning til hyttetomta og kloakkanlegget. Byggherren hadde i søknaden som gjaldt kloakkanlegget, fått godkjent at avløpsledningen skulle legges over det utsprengte området på sørsiden av hytta og ned til sjøen. Han hevdet at siden han hadde fått godkjent å legge ledningen over dette området, var det opp til han hvordan dette praktisk skulle gjøres, samt at det ikke var andre måter å gjøre dette på. I den forbindelse oppnevnte tingretten to sakkyndige, som blant annet skulle vurdere om det fantes andre måter å legge ledningen til sjø i samme trásé med mindre terrenginngrep. De sakkyndige påviste to alternativer metoder, som begge ville gi minimale terrenginngrep.

I tillegg til terrenginngrepet, som Høyesterett klart har vurdert som det alvorligste forholdet, gjaldt saken ytterligere tre tiltak på samme tomt. For å holde på noe av massene etter utsprengningen ble det bygget en ca. 40 meter lang stabelsteinsmur. Muren var på sitt høyeste punkt ca. 2,8 meter. I bakkant av en nyrestaurert brygge ble det bygget en ca. 17 meter lang støttemur i betong som på sitt høyeste var ca. 2,3 meter. Siden tomten under hytta ble sprengt flatt, og ikke i terrasser slik det var søkt om, ble første etasje på hytta laget like stor som andre etasje, og av den grunn 20 m2 større enn omsøkt.

Entreprenøren, et aksjeselskap, fikk en foretaksbot på 130 000 kroner av påtalemyndigheten, som selskapet godtok. Byggherren godtok ikke forelegget mot ham på 400 000 kroner.

 

Inndragning

Da saken stod for tingretten vurderte påtalemyndigheten at inngrepene på eiendommen var så store, at tomten helt hadde mistet karakteren av naturtomt. Slik byggherren hadde valgt å utføre arbeidene ville disse neppe føre til en verdiøkning på eiendommen, sammenlignet med om han hadde gjort arbeidene i samsvar med søknaden. Dog med unntak av det ekstra arealet på 20 m2 i første etasje. Byggherren opplyst på dette stadiet av saken at de ekstra 20 m2 ville bli fylt igjen, eller at de ville bli gjort om til krypkjeller. Da tingretten var på befaring i forbindelse med tingrettsbehandlingen var det kun grunnmuren av 1. etasje som var ferdigstilt. I forbindelse med behandlingen av saken i lagmannsretten ca. åtte måneder senere, viste det seg at byggherren hadde fått godkjent tilleggsarealet av kommunen. Kravet fra kommunen var at takhøyden i tilleggsarealet måtte senkes slik at rommene fikk en høyde lavere enn 1,9 meter. Dette er etter min mening en feilvurdering av kommunen, som i dette tilfelle burde ha krevd tilbakeføring ved at tilleggsarealet ble gjort ubrukelig. Slik saken utviklet seg i etterkant, burde det ha vært påstått inndragning for verdistigningen på det arealet som oversteg 100 m2 brutto gulvareal.

Byggherren ville aldri ha fått godkjent dette tilleggsarealet hvis han hadde søkt i forkant, siden reguleringsplanen inneholdt en begrensning på 100 m2, og hytta nå oversteg denne begrensningen. De 200 msom var sprengt ut på sørsiden av hytta er senere bebygd med svømmebasseng, og deler av støttemuren ved brygga er brukt i forbindelse med oppføring av en sjøbod. For inndragningsspørsmålets del er det viktig å ha i bakhodet at eiendommen er regulert til fritidsbebyggelse. Byggherren ville i denne saken uansett fått lov til å bygge svømmebasseng og sjøbod, men det ville ha blitt satt vilkår om minimale terrenginngrep. En eventuell inndragning ville kun ha omfattet merverdi på eiendommen av tiltak som byggherren ikke ville fått godkjent ved en korrekt behandlet etterfølgende søknad.


Sist oppdatert 17/04/2011